コンドホテルの維持費｜毎年かかる費用を4つに分けて見る

要点

一般的な住宅の分譲マンションと比較すると理解しやすくなります。主なランニングコストは分譲マンションと同じく、管理費・修繕積立金・固定資産税があります。さらに物件によって客室維持基本料が関係します。これらは、何もしないでも毎月または毎年かかってくる費用です。金額は物件や部屋ごとに異なるため注意が必要です。

1｜建物・ホテル共用部の管理費と修繕積立金

住宅の分譲マンションと同様、コンドホテルには建物の一般的な管理費に加えてホテル共用施設の維持管理に関する費用が設定されています。植栽、浴場・プール、駐車場など、ホテル施設を維持するための費用もこれにあたります。また、定期的な大規模修繕などを実施するため積み立てておく修繕積立金も毎月かかってきます。費目の名称と範囲は物件ごとに異なる場合もあるため、名称ではなく「何のための費用か」を確認します。

2｜客室（自分の部屋）を維持するための費用

物件によっては、専有客室の維持管理に関する費用が別に設定されます。水道光熱・通信の基本料、保険、運営関連手数料などを徴収する例があります。共用部の管理費と客室側の費用を分けて理解するとコストの構造が見やすくなります。

3｜固定資産税・都市計画税・その他

コンドホテルは不動産の所有権を所有するため固定資産税おと・都市計画税がかかります。これは不動産として保有する人には必ずかかってくる費用です。これは毎年かかってきます。

4｜自己利用時の利用料金および自己利用による機会損失も考える

自分の所有客室へ泊まる場合、オーナーであっても利用料が設定されています。一般的な宿泊料金とは別にオーナー特別料金が設定されている物件がほとんどですが、これは年間のランニングコストとは別に「使ったときにかかる費用」として分けて考えます。また、ホテルの施設を使うとき(トレーニングルームなど)また、自己利用することにより貸すことができない期間（機会損失）が存在しますので「自分が使うと収入が減る」ことも見えないコストとして考える必要があります。

比較するときは、ランニングコストと利用時費用を混ぜず「年間保有するだけでかかる金額」と「自分が使った場合の金額」また「機会損失」の３点について理解する必要があります。

1．インフラ料金は誰が負担するのか

コンドホテルでは、ホテル運用中に発生する電気、水道、ガス、インターネットなどの費用は、一般的にホテルの運営費として宿泊売上から差し引かれます。

一方、オーナーの自己利用中に発生する光熱費等については、主に次のような取扱いがあります。

• ・オーナー向け利用料金に含まれる
• ・使用量に応じてオーナーが別途支払う

光熱費等がすべて管理費に含まれているとは限りません。具体的な負担方法は、各ホテルの管理規約、ホテル運営契約、オーナー利用規則などで確認する必要があります。

2．客室ごとの修繕積立金はあるのか

客室内のソファ、ベッド、カーテン、家電、備品などの修理や交換に備えて、建物の修繕積立金とは別に積立制度が設けられています。

一般的には、「FF&E 積立金」や「客室修繕積立金」などと呼ばれます。

FF&E とは、家具、什器、備品などを意味します。客室内のソファやベッド、家電、カーテンなどの修理・交換に充てられます。

積立金は、オーナーへ支払われるペイバックから控除されるのが一般的です。

3．ペイバックは毎月支払われるのか

ペイバックの主な支払方法には、次の 2 つがあります。

• ・3 か月ごとの支払い（年 4 回）
• ・年 1 回の支払い

支払回数や支払時期は、ホテル運営会社との契約によって異なります。

購入前には、ペイバックの締日、支払日、支払前に控除される費用、収支報告書が発行される時期を確認することが重要です。