コンドホテルのペイバックとは？ペイバック収入が生まれる仕組み

要点

ペイバックは、ホテル運営会社等との契約に基づき、所有客室をホテルへ提供して受け取るペイバック収入です。固定額とは限らず、物件・時期・ホテル稼働・客室提供日数などによって変動します。

ペイバックは、宿泊売上から生まれる

オーナーが客室を自己利用しない期間、その客室は一般宿泊客向けにホテルとして販売されます。ホテル運営による売上をもとに契約で定められた方法でオーナーへペイバックが支払われる仕組みです。ここで注意したいのは、宿泊客が支払った料金がそのままオーナー収入になるわけではないことです。実際の算定方法や控除項目は物件ごとにことなりますので十分な確認が必要です。また、収入や支出の管理は資産管理会社という第三者が行います。これは不公平性などを排除する仕組みで安心があります。

収入が一定ではない理由

ホテルは運営型の事業であり、客室の販売状況は時期や需要で変わります。天候、物価、景気などにも左右されます。複数の公式公開情報でも、ペイバック収入は物件、時期、稼働状況、ホテルへ提供する日数などで変動するとされています。そのため「購入価格に一定利回りを掛ければ収入が決まる」とは考えられません。

自己利用と収益は同じ客室の時間を分け合う

自分で泊まる日は、原則としてその客室を一般宿泊客へ販売できません。自己利用を増やすほど、ホテルへ提供する日数が変わり自分の収入にも影響がでます。一方、コンドホテルを所有する価値は現金収益だけではありません。自分で滞在する価値も含まれます。したがって、収益だけを最大化するのではなく「何日使いたいか」と「どのくらいホテル運用へ回すことで収入が得られるか」を複合的に考えます。

購入前に確認したい 5 つの項目

ペイバックについて、購入前に確認したいのは次の 5 項目です。

• ①賃料の算定方法

ペイバックの算定方法には、主に次のような方式があります。

• ・ホテル全体の売上をまとめ、客室タイプなどに応じて分配する方式
• ・ホテルの稼働状況にかかわらず、契約で定めた固定賃料を受け取る方式
• ②自己利用の条件

年間に自己利用できる日数、予約の受付時期、繁忙期の利用条件、連続宿泊日数の制限などを確認します。

• ③自己利用がペイバックに与える影響

オーナーが自己利用した日は、その客室を一般宿泊客へ販売できないため、原則としてペイバックに影響します。

自己利用日数に応じてどのように収入が減額されるのか、繁忙期と閑散期で控除額や計算方法が異なるのかを確認します。

• ④賃料計算上の控除項目

ホテル運営費、予約サイト等への販売手数料、清掃費、リネン費、家具・備品費、修繕費など、宿泊売上から控除される費用を確認します。

• ⑤過去のペイバック実績

中古物件の場合は、過去のペイバック実績を確認します。

金額だけを見るのではなく、対象期間、オーナーの自己利用日数、ホテルの稼働状況、客室単価、臨時的な費用の有無など、実績の前提条件も併せて確認することが重要です。

利回りの評価は「コンドホテルの利回りの見方」、稼働率や分配方式はそれぞれ別の論点として分けます。新築や開業前物件では「実績」と「シミュレーション」を混同しないことも重要です。