コンドホテルの利回りの見方｜表面利回りだけで判断しない
コンドホテルの利回りを表面利回りだけで判断せず、年間保有コスト、自己利用、実績と想定の違いを分けて評価できるようにする。
コンドホテルの収益性を見るときは、表面利回りの数字だけで判断しないことが重要です。
ホテル運用による賃料収入は、ホテルの稼働状況、客室単価、自己利用日数、賃料の算定方法などによって変動します。
また、購入後には管理費、修繕積立金、固定資産税などの保有コストがかかります。
要点
表面利回りは、次の計算式で求める簡易的な指標です。
表面利回り＝年間賃料収入÷物件価格×100
購入を判断するときは、表面利回りだけでなく、年間保有コストを差し引いた実質利回り、自己利用日数、賃料が過去の実績なのか将来の想定なのかを分けて確認します。
市場の平均利回りや広告に表示された数字だけで判断せず、同じ計算条件で物件を比較することが重要です。
まず表面利回り（グロス利回り）の意味を確認する
表面利回りとは、年間賃料収入を物件価格で割った指標です。
例えば、購入価格 8,000 万円、年間賃料収入 240 万円の場合は、次のように計算します。
240 万円÷8,000 万円×100＝3.0％
この場合、表面利回り（グロス利回り）は 3.0％です。
表面利回りには、管理費、修繕積立金、固定資産税などの保有コストが含まれていません。
物件同士の収益性を大まかに比較するための入口にはなりますが、実際の年間収支や手元に残る金額を示すものではありません。
保有コストを差し引いた実質利回り（ネット利回り）も確認する
実質利回りは、年間賃料収入から年間保有コストを差し引き、その金額を物件価格で割って計算します。
簡易的な計算式は次のとおりです。
実質利回り＝（年間賃料収入－年間保有コスト）÷物件価格×100
代表的な年間保有コストには、次のようなものがあります。
- 管理費
- 修繕積立金
- 固定資産税
例えば、年間賃料収入が 240 万円、管理費、修繕積立金、固定資産税などの年間保有コストが合計 80 万円の場合、簡易的な年間収支は次のようになります。
240 万円－80 万円＝160 万円
購入価格 8,000 万円に対する実質利回りは、次のとおりです。
160 万円÷8,000 万円×100＝2.0％
この場合、実質利回り（ネット利回り）は 2.0％です。
ただし、実質利回りに含める費用は、販売資料や不動産会社によって異なる場合があります。
物件を比較するときは、どの費用を差し引いて計算しているのかを確認し、条件を揃える必要があります。
また、購入時の仲介手数料、登記費用、不動産取得税なども含めて収益性を見る場合は、物件価格ではなく、購入時の諸費用を含めた総投資額を基準に計算します。
利回りと実際の手取り額は同じではない
実質利回りは、物件の収益性を比較するための指標です。実際に手元へ残る金額を示すものではありません。
融資を利用する場合は、借入金の元金返済や利息の支払いがあります。また、運用によって所得が生じた場合は、所得税や住民税なども考慮する必要があります。
そのため、購入後の資金計画では、利回りとは別に、次のような年間の収支も確認します。
年間賃料収入
－年間保有コスト
－借入金の元金返済・利息
－税金
＝実際の手取り額の目安
利回りが高く見える物件でも、借入条件や税負担によって、実際の手取り額は変わります。
自己利用すると、利回りの意味が変わる
コンドホテルは、収益を得るだけでなく、オーナー自身が滞在するための不動産でもあります。
自己利用日数が増えると、ホテルへ客室を提供できる日数が減り、賃料収入に影響するのが一般的です。そのため、自己利用の多いオーナーと少ないオーナーでは、同じ客室でも利回りの見え方が異なります。
一方で、自己利用した日には、通常のホテルへ宿泊した場合に必要となる宿泊費を抑えられるという利用価値があります。
例えば、年間に何日利用するのか、その期間に一般宿泊客として泊まった場合はいくらかかるのかを考えることで、収益だけでは表せない所有価値も見えてきます。
コンドホテルでは、利回りだけでなく、「年間に何日利用したいのか」と「その滞在にどの程度の価値を感じるのか」を併せて考えることが重要です。
「実績」と「想定」を分けて確認する
開業済みの中古物件では、過去のペイバック実績を確認できる場合があります。
一方、新築物件や開業前の物件で提示される収入や利回りは、将来の稼働率、客室単価、運営費などを仮定したシミュレーションが中心です。
利回りを比較するときは、次の 5 項目を確認します。
- 対象となる期間
- オーナーの自己利用日数
- 賃料の算定方法
- 年間保有コストに含まれる費用
- 過去の実績か、将来の想定か
前提条件が異なる数字を、そのまま同じランキングに並べて比較しないことが重要です。
特に、新築・開業前の物件については、シミュレーションが将来の収入を保証するものではないことを理解しておく必要があります。
税務上の考え方
コンドホテルの運用によって受け取った賃料収入は、所有形態や契約内容などに応じて、税務上の所得として取り扱われます。
税務上の所得は、受け取った賃料収入から、収入を得るために必要な経費を差し引いて計算します。
必要経費には、固定資産税、修繕費、減価償却費などが含まれる場合があります。
ただし、自己利用とホテル運用の両方がある場合は、費用の全額ではなく、利用状況に応じた区分や按分が必要になる可能性があります。
確定申告が必要かどうかは、所得金額、ほかの所得、個人・法人などの所有形態によって異なります。
そのため、「賃料収入があれば、すべての人が必ず確定申告を行う」と一律に判断することはできません。
税務上の所得と、実際に手元へ残る金額も同じではありません。
具体的な申告方法や経費の取扱いについては、税理士または税務署へ確認してください。
コンドホテルに関する税金については、別の記事「コンドホテルの税金」で詳しくご説明します。